Банк России планирует с 1 октября 2027 года ввести новый подход к формированию резервов по кредитам на строительство жилья. Размер отчислений в резервы будет зависеть от фазы реализации проекта и уровня сопутствующих рисков, сообщил директор департамента банковского регулирования и аналитики Александр Данилов.
Цель изменений
Регулятор стремится, чтобы резервы отражали реальное состояние проектов. По действующему подходу оценка часто оказывается дискретной: проект либо «хороший», либо внезапно «плохой», тогда как ухудшение обычно происходит постепенно. Новая методика должна сгладить эту дискретность и лучше учитывать течение рисков во времени.
Четыре стадии проекта
- Инициация: согласование застройки, выдача бридж‑кредита;
- Проектирование: проектные работы до получения разрешения на строительство;
- Строительство: работы до получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- Эксплуатация: после ввода в эксплуатацию.
Для каждой стадии регулятор предложил минимальные расчетные уровни резервов: на первой стадии — 5%, на второй и третьей — по 0,1%, на четвертой — 1,0%.
Как будут меняться резервы на практике
Если проект реализуется без задержек и с вовремя получаемыми согласованиями, резервные требования будут минимальными и могут оказаться ниже текущих. При отклонениях — например, при образовании большого парка участков без разрешений или при низких продажах — резервы будут постепенно повышаться, «догоняя» ухудшение ситуации, а не прыгать разом.
Таким образом регулятор намерен дифференцировать «хорошие» и «плохие» проекты: банки, которые корректно оценивают риски и отбирают качественные проекты, будут иметь меньшие требования по резервам. В то же время банки должны быть обеспечены достаточным капиталом, и при необходимости резервы должны формироваться.
